Le coût complet d'une opération

Le prix affiché n'est pas le coût. L'écart est important, et c'est lui qui décide de la viabilité d'une opération.

Avant tout : cette formation ne vous dit pas quoi acheter. Pour une situation personnelle, les ADIL — agences départementales d'information sur le logement — offrent un conseil juridique, financier et fiscal gratuit et neutre sur tout le territoire. C'est la ressource la plus utile et la moins connue de ce domaine.

Ce qui s'ajoute au prix

Les frais d'acquisition, souvent appelés à tort frais de notaire. Ils comprennent surtout des droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités, une part de débours, et la rémunération du notaire, qui est tarifée réglementairement. Leur montant diffère nettement entre l'ancien et le neuf.

Les frais de dossier et de garantie du prêt.

L'assurance emprunteur, sur toute la durée. Son coût cumulé est important et il est comparable entre établissements — vous pouvez la souscrire ailleurs que chez le prêteur, sous conditions.

Les travaux. Ceux que vous prévoyez, et ceux que vous découvrirez.

Le mobilier et l'équipement, si le bien est destiné à la location meublée.

Les frais d'agence, quand ils sont à votre charge.

Ce qui s'ajoute chaque année

La taxe foncière, qui varie fortement d'une commune à l'autre. Demandez le montant réel du bien, pas une estimation.

Les charges de copropriété, en distinguant celles qui sont récupérables sur un locataire de celles qui ne le sont pas.

L'assurance du bien.

Les provisions pour travaux, votées ou à venir.

L'entretien courant, qui n'est jamais nul.

Les périodes sans locataire, si vous louez.

Les impôts sur les revenus locatifs, selon le régime applicable.

Le calcul de rendement, en trois niveaux

C'est ici que se jouent la plupart des erreurs.

Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat. C'est le chiffre annoncé dans les annonces. Il ne sert à rien, sinon à comparer grossièrement deux biens.

Le rendement net de charges retire de ce loyer toutes les charges annuelles : taxe foncière, charges non récupérables, assurance, entretien, gestion, vacance. C'est déjà beaucoup plus bas.

Le flux de trésorerie réel est le seul chiffre qui compte : ce qui reste, chaque mois, une fois la mensualité de crédit et les impôts payés.

Un flux négatif signifie que l'opération vous coûte de l'argent tous les mois. Ce n'est pas nécessairement disqualifiant — vous constituez un patrimoine — mais cela doit être une décision, pas une découverte.

Ce que les annonces omettent

Systématiquement :

la vacance locative, qui n'est jamais nulle ; les impayés, qui existent ; les charges non récupérables ; la fiscalité ; les travaux de copropriété votés ou prévisibles ; le coût de la gestion, que vous la déléguiez ou que vous la fassiez vous-même — votre temps a une valeur.

Un rendement annoncé sans ces éléments est un chiffre publicitaire.

Le test des scénarios

Avant toute offre, calculez trois cas :

Le cas prévu. Le cas défavorable : quelques mois sans locataire, un impayé, une hausse de charges, un appel de fonds pour travaux. Le cas de sortie : que se passe-t-il si vous devez revendre dans trois ans ? Les frais d'acquisition ne sont pas récupérés, et une revente rapide est presque toujours en perte.

Si le cas défavorable vous met en difficulté, l'opération est trop tendue.

Où trouver les vrais chiffres

Trois sources publiques et gratuites, largement sous-utilisées :

Les données publiques de valeurs foncières, qui recensent les transactions réellement conclues, avec leur prix et leur date. C'est infiniment plus fiable que les prix affichés dans les annonces.

Les données locales de loyers publiées par les observatoires et par l'administration.

L'ANIL et les ADIL, pour la réglementation, les aides et les dispositifs applicables.

Le crédit

Deux points, sans aucun chiffre :

Comparez le taux annuel effectif global, qui inclut les frais obligatoires, et non le taux nominal. C'est le seul chiffre comparable.

Regardez le coût total du crédit, pas la mensualité. Une mensualité plus faible sur une durée plus longue coûte davantage.

Et sachez que la capacité d'emprunt fait l'objet de recommandations et de règles qui évoluent. Les conditions applicables se vérifient auprès de votre établissement et des sources officielles, pas dans un cours.